30 de janeiro de 2022
Investimos em imóveis para o longo prazo. É isso o que fazemos.
Nossas obras são projetadas para funcionarem durante, no mínimo, quinze anos. Para atenderem a diferentes usos: para que bem recebam as vidas que ali habitarão durante o tempo que o imóvel for da Casa Brasileira.
E nos perguntam: como vocês escolhem os imóveis? É uma relação valor/aluguel? É oportunidade de preço/reforma/mercado? Bom… Essa é uma explicação complexa, mas, em larga medida, vai muito além disso.
A verdade é que decisões econômicas demandam análises de causas subjacentes: a relação valor/aluguel depende de outras variáveis. O mesmo em relação à preço/reforma/mercado – a qual, diga-se, depende sensivelmente das premissas que adotaremos na reforma, o que, por sua vez, está relacionado ao público de potenciais locatários, o que depende do perfil da região (e assim vai…).
Uma análise metodológica do problema, ou seja, leva a decisão a graus de abstração consideravelmente complexos e imprevisíveis. Daí termos desenvolvido testes que, a despeito de simples, parecem muito bem indicar respostas essenciais para o que precisamos saber.
(i) O teste crianças e cachorros. Quando andamos pela região do imóvel, vemos crianças e cachorros circulando? É o que mais queremos; afinal, o passeio público de crianças pressupõe um sentimento amplo de segurança – o qual, por sua vez, faz com que as pessoas prefiram e prolonguem a moradia naquela região. De uma forma um tanto difícil de justificar, o mesmo ocorre com animais domésticos – que frequentemente precisam passear de noite, nas proximidades da morada de seus tutores.
(ii) O teste do chopp. Conseguimos, a um preço razoável, encontrar um bar aprazível para socializar perto do apartamento que estamos considerando comprar? Esse é um teste crítico, pois, sabidamente, regiões com uma vida urbana sadia, com locais de socialização devidamente ocupados, trazem muito em vitalidade para a região – o que, mais uma vez, faz com que as pessoas queiram se instalar durante um período relativamente longo.
(iii) O teste dos equipamentos públicos. Outro teste é aquele sobre instalações que pressupõe a prestação de serviços a um público amplo, como hospitais, faculdades, museus etc. Tal oferta de serviços e de empregos – frequentemente acompanhada pela oferta de transporte público – tende a equipar a região com um sem número de outras qualidades (restaurantes, hotéis, serviços de todo tipo), as quais servem para trazer e manter o interesse de as pessoas ali habitarem.
(iv) Mercado, padaria e a farmácia. Por fim, outro teste que vale a pena ser comentado no Diário da Casa é o de facilidades. Estudos mostram que as viagens mais típicas do cidadão são para o mercado, a padaria, a farmácia; afinal, compras de roupas, restaurantes, dentre tantos outros serviços, tendem a ocorrer com menor frequência. Daí, portanto, localizarmos, na região de determinado imóvel, a presença de tais serviços.
Obviamente, a decisão de investimento em determinado imóvel passa por muitas outras variáveis, além é claro, de darmos diferentes pesos a cada uma delas considerando o perfil do imóvel e dos potenciais locatários. O crítico, no entanto, parece ser o fato de que a decisão não é puramente numérica – baseada em expectativas de valor – mas, sim, em questões concretas e humanas, daquela região em específico.
